¿Vivir solo o invertir? Los beneficios de comprar joven aunque no vayas a habitar la propiedad
Jueves 31 jul. 2025
¿Tienes entre 18 y 30 años y sueñas con independizarte? Es natural querer vivir solo, pero ¿qué pasaría si en vez de irte a pagar arriendo inviertes en tu primer departamento? Comprar joven un inmueble aunque no lo habites de inmediato puede ser una jugada financiera inteligente.
Beneficios de comprar joven (aunque no vivas en la propiedad)
- Crecimiento del patrimonio y plusvalía: Al ser dueño de una propiedad desde temprana edad, comienzas a construir patrimonio de inmediato. Con el tiempo, los bienes raíces tienden a aumentar de valor (plusvalía) gracias al desarrollo urbano y la demanda. Por ejemplo, departamentos bien ubicados en Chile han llegado a apreciarse cerca de un 10% anual en ciertas zonas.
- Ingreso pasivo por arriendo: Al arrendar tu departamento obtienes un flujo mensual de ingresos sin dedicar trabajo activo. Ese arriendo puede cubrir gran parte o incluso la totalidad de la cuota hipotecaria (dividendo) de tu crédito. En Chile la rentabilidad bruta de un departamento de inversión suele oscilar entre 4,5% y 6% anual del valor de la propiedad, generando un ingreso estable.
- Plazos largos y facilidades de crédito por juventud: Ser un comprador joven suele abrirte mejores condiciones de financiamiento. Los bancos y mutuarias te permiten créditos a plazos más extensos (a 25-30 años) ya que tienes más años laboralmente activos. Un plazo mayor reduce el dividendo mensual, haciéndolo más llevadero y aumentando la probabilidad de que el arriendo lo cubra por completo. Además, puedes complementar renta con un co-deudor para ampliar tu capacidad.
- Protección e independencia financiera a futuro: Un departamento es un activo seguro y tangible, menos volátil que otras inversiones como acciones o criptomonedas. Al comprar joven, podrías tener gran parte del crédito pagado a mitad de tu vida laboral, lo que significa independencia financiera temprana. También podrías usar la propiedad como apalancamiento para nuevos créditos o heredarla a tu familia.
Ejemplos prácticos para entender la independencia
Para entender mejor cómo funciona esta estrategia, revisemos un par de casos ficticios que podrían inspirar a jóvenes inversionistas inmobiliarios en Chile:
Camila, 25 años – Compra mientras vive con sus padres: Camila es una joven profesional que aún vive con sus padres en Maipú. En vez de salir a arrendar por su cuenta, ahorró durante tres años el pie para un departamento estudio en Ñuñoa. Lo adquirió con un crédito a 30 años y lo puso en arriendo de inmediato. Gracias a la alta demanda en esa comuna universitaria, el arriendo cubre cerca del 90% del dividendo mensual. Camila solo debe complementar con una pequeña cantidad cada mes. En unos años, planea usar la plusvalía ganada para vender y dar el salto a un departamento más grande para ella.
Diego, 28 años – Independencia financiera compartiendo arriendo: Diego decidió compartir departamento con un amigo y destinar sus ahorros a invertir. Junto a su hermano juntaron el pie para un departamento de 2 dormitorios en Quilpué. Lo arrendaron a una familia por un canon que cubre la cuota del crédito y los gastos comunes. Diego sigue pagando un arriendo bajo, pero es propietario de un activo que cada año vale más. Pactó que si la familia desea comprarle el departamento tras 3 años, parte del arriendo se descuenta del precio final.
Estos ejemplos ilustran que no existe una única fórmula. Lo importante es que, siendo joven, sí es posible invertir en propiedades sin dejar de vivir tu vida como quieras. Solo necesitas planificación y visión de futuro.
¿Cómo comprar un departamento en Chile siendo joven (sin subsidios)?
Llegados a este punto, quizás te preguntes cómo comprar un departamento en Chile siendo tan joven y sin ayuda de algún beneficio estatal. La compra inmobiliaria requiere ciertos pasos y compromisos, pero con información y orden cualquier joven puede lograrlo. A continuación, te presentamos una guía paso a paso con consejos prácticos para que materialices tu primera inversión inmobiliaria juvenil:
Evalúa tu situación financiera y capacidad de pago
Antes de lanzarte a buscar propiedades, revisa con honestidad tus ingresos mensuales, ahorros y deudas. Los bancos en Chile exigirán que la cuota del crédito (dividendo) no supere alrededor del 25%-30% de tu renta líquida.
Si tus ingresos aún son modestos, considera involucrar a un co-deudor (por ejemplo, uno de tus padres o herman@) para complementar renta. Tener historial laboral estable (al menos 6-12 meses cotizando) y mantener tus deudas bajo control (por ejemplo, pagar a tiempo tus tarjetas) también mejorará tu perfil frente a las entidades financieras.
Ahorra para el pie (pago inicial)
El pie es el porcentaje del valor de la propiedad que debes pagar al contado al comprar. En Chile suele requerirse un 15% a 20% del precio como pie mínimo (algunas instituciones financian hasta 90% del valor, otras menos). Si aún no cuentas con ese monto, trázate una meta de ahorro mensual fija. Aplica tácticas de finanzas personales: reduce gastos hormiga, busca ingresos extra o invierte tus ahorros en instrumentos de bajo riesgo para hacer crecer el fondo del pie.
También puedes aprovechar oportunidades como comprar “en verde” o “en blanco” (propiedades nuevas antes de su entrega): muchas inmobiliarias permiten pagar el pie en cuotas sin interés mientras el proyecto se construye, lo que facilita juntar el monto requerido.
Cotiza tu crédito hipotecario
Con ahorros en mano, consulta con diferentes bancos y mutuarias para preaprobar un crédito hipotecario. Compara no solo la tasa de interés, sino el Costo Anual Equivalente (CAE) de cada oferta, que incluye seguros y gastos asociados. Fíjate en el plazo: a mayor plazo, menor dividendo mensual (aunque más intereses totales).
Si buscas flujo positivo desde el día uno, quizás te convenga el plazo más largo posible (25-30 años) para minimizar la cuota, sabiendo que siempre podrás pre-pagar más adelante para ahorrar intereses. Pregunta también por modalidades como leasing habitacional o programas especiales para jóvenes si los hubiera.
Considera el arriendo con opción de compra y otras estrategias flexibles
Si te preocupa comprometerte con un crédito de inmediato, existen modalidades creativas que pueden ayudarte a invertir joven. Una de ellas es el arriendo con opción de compra, donde primero arriendas una vivienda pero con el acuerdo de que en un futuro puedas comprarla. ¿Qué ventajas tiene? Generalmente parte del arriendo pagado se te reconoce luego como abono al precio de compra. En otras palabras, es como ir juntando el pie mientras arriendas. Al final del periodo pactado (por ejemplo 2 o 3 años), puedes hacer efectiva la compra descontando lo aportado vía arriendo.
Haz números realistas y mantén un colchón de seguridad
Antes de firmar cualquier papeleo, simula el flujo financiero de la inversión. Calcula tu dividendo mensual, estima un arriendo conservador (mejor pecar de pesimista que de optimista), y no olvides incluir gastos asociados: contribuciones trimestrales, gastos comunes del edificio, mantenciones periódicas, seguro contra sismos, impuesto a la renta por arriendo (si aplica) y posibles meses de vacancia. Lo ideal es que, con todo eso, el arriendo alcance a cubrir o quedar muy cerca del total de gastos.
Si ves un déficit pequeño, podría valer la pena asumirlo a cambio de la plusvalía futura; pero asegúrate de poder cubrirlo sin ahogarte financieramente. Siempre ten un colchón de emergencia (ahorro extra) para imprevistos, como reparaciones o periodos sin arrendatario. Ser propietario arrendador conlleva responsabilidades: deberás responder ante tu inquilino si algo en el departamento falla, pagar las cuentas a tiempo, etc.
¿Listo para transformar tu juventud en una oportunidad de inversión? Comprar un departamento aunque no vayas a vivir en él puede ser la decisión que marque un antes y un después en tu futuro financiero. No dudes en buscar orientación profesional y dar ese primer paso con confianza.
¡Empieza joven, piensa en grande y construye el patrimonio que te permitirá el día de mañana elegir cómo y dónde quieres vivir!